중국인, 한국 부동산 시장을 흔들다: 4명 중 3명은 '무대출' 매입, 역차별 논란과 시장 불안 증폭

외국인 주택 매입 급증과 중국인의 그림자

외국인의 국내 주택 매입이 꾸준히 증가하는 가운데, 중국인이 국내 은행을 통하지 않고 주택을 사들인 비율이 75%에 달하는 것으로 추정됐다. 외국인들이 규제가 빡빡한 국내 금융 시스템을 거치지 않고 부동산을 사들이면서 시장 혼란이 커질 수 있다는 우려도 커지고 있다.

 

 

 

 

중국인 주택담보대출 현황: 증가세와 그 배경

2024년 말 기준 4대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리)의 외국인 주택담보대출 잔액은 2조8359억원으로 집계됐다. 전년 말 대비 3500억원(14%) 증가한 규모다. 외국인들이 국내은행에서 주택담보대출을 받은 규모는 2022년(2조2246억원)을 기점으로 매년 증가세다.

 

 

 

 

중국인 대출의 급증과 숨겨진 진실

이 가운데 지난해 말 기준 중국인 대상 주택담보대출 잔액은 1조7425억원으로 전체 외국인의 61.4%를 차지했다. 2022년 말 1조3111억원이던 중국인 대상 주택담보대출은 2년 만에 32.9% 늘었다. 중국인들의 주택담보대출 실행 건수도 매년 1000건 가까이 늘고 있다.

 

 

 

 

대출 없는 주택 매입: 4명 중 3명은 '현금 부자'?

이렇게 중국인들의 대출은 꾸준히 늘고 있지만, 실제 중국인이 보유한 국내 주택 중 국내은행을 통해 자금을 조달한 사례는 4분의 1 수준에 불과한 것으로 추정된다. 국토교통부의 외국인 토지·주택 보유 통계에 따르면, 지난해 말 중국인이 소유한 주택은 5만6301호로 집계됐다. 같은 기간 주택담보대출 건수는 1만4000건이라는 점을 감안하면 주택을 보유한 중국인 24.8%만 국내은행에서 대출을 받아 집을 샀다는 뜻이다.

 

 

 

 

금융 규제의 사각지대: 외국인, 역차별 논란

문제는 이처럼 주택을 살 경우 국내 금융 시스템과 규제의 사각지대에 놓일 가능성이 크다는 점이다. 외국인이 국내은행에서 대출을 받을 땐 내국인과 동일하게 취급되지만, 그렇지 않은 경우 각종 금융 규제의 적용을 피할 수 있어서다. 특히 '6·27 부동산 대책' 같은 고강도 대출 규제의 경우도 국내 은행에서 대출을 받지 않으면 별다른 제약이 되지 않는다.

 

 

 

 

역차별 논란과 상호주의 원칙의 필요성

이로 인해 '역차별 논란'도 고개를 들고 있다. 통상 내국인의 경우 주택을 사기 위해선 규제가 빡빡한 국내 은행에서 대출을 받아야 하는 것과 달리 외국인들은 자국 은행에서 받은 대출로 상대적으로 손쉽게 국내 주택을 사들일 수 있다는 것이다. 특히 중국의 경우 한국인의 현지 내 부동산 취득을 금지하거나 제한하고 있다는 점에서 '상호주의' 원칙을 도입해야 한다는 목소리도 커지고 있다.

 

 

 

 

해외 사례와 국내 부동산 시장의 미래

외국에선 자국 주거시장을 보호하기 위한 정책을 강화하는 추세다. 호주는 지난 4월부터 비거주 외국인의 기존 주택 구매를 금지했다. 미국은 중국 등 특정국 국민의 농지 보유를 금지하는 방안을 추진 중이다.

 

 

 

 

전문가의 경고와 정부의 역할

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "외국인의 국내 부동산 투자는 단기적인 수익성에 중점을 두기 때문에 주택 매물의 감소, 임대차시장의 불안 등으로 이어질 수 있고, 이는 국내 부동산 시장의 급등이나 투자 수익의 국외 유출 등의 문제가 발생할 수 있어 논란이 되는 것이다"라며 "외국인의 국내 부동산 취득에 대하여 국가별, 지역별, 용도별, 인적사항 등에 대한 상세한 데이터를 수집하여 관리할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

 

 

핵심 요약: 중국인 주택 매입 급증, 금융 규제 사각지대, 역차별 논란, 그리고 시장 불안

중국인의 국내 주택 매입이 급증하는 가운데, 4명 중 3명은 국내 대출 없이 주택을 구매하는 것으로 나타났습니다. 이는 금융 규제의 사각지대를 이용한 것으로, 내국인과의 역차별 논란을 야기하며, 부동산 시장의 불안을 심화시키고 있습니다. 전문가들은 상호주의 원칙 적용과 정부의 적극적인 대책 마련을 촉구하고 있습니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.중국인들의 주택 매입이 왜 문제인가요?

A.국내 은행 대출 없이 주택을 매입하는 경우가 많아 금융 규제의 사각지대에 놓이게 되고, 내국인과의 역차별 논란을 일으키며, 부동산 시장의 불안정성을 키울 수 있기 때문입니다.

 

Q.정부는 어떤 대책을 마련해야 할까요?

A.전문가들은 외국인 부동산 취득에 대한 상호주의 원칙 적용, 실거주 조건 강화, 사전 허가제 전환 등을 통해 투기성 자본 유입을 차단해야 한다고 조언합니다.

 

Q.상호주의 원칙이란 무엇인가요?

A.자국민의 부동산 취득을 제한하는 국가에 대해서는 동일하게 제한하는 것을 의미합니다. 중국처럼 한국인의 부동산 취득을 제한하는 국가에 대해서는 상호주의 원칙을 적용하여 형평성을 맞춰야 한다는 것입니다.