오피스텔 딜레마: 임대사업자, 새 아파트 입주 앞두고 겪는 고충과 해결책

9·7 부동산 대책 이후, 임대사업자들의 고민 시작

9·7 부동산 대책으로 인해 임대사업자들의 주택담보대출(주담대)이 사실상 전면 차단되면서, 2028년 아파트 입주를 앞둔 장모씨(38)와 같은 이들이 깊은 고민에 빠졌습니다. 2022년 서울 마포구에 오피스텔을 마련하고 주택임대사업자로 등록했던 장씨는, 갑작스러운 대출 규제로 인해 아파트 잔금 대출에 대한 불안감을 느끼고 있습니다. 그는 “임대사업자로 등록하면 나라에서 혜택을 준다고 해서 등록했는데 이렇게 발목을 잡을 줄은 몰랐다”고 토로하며, 정부 정책에 대한 아쉬움을 드러냈습니다.

 

 

 

 

임대사업자 대출 규제의 핵심 내용

정부의 9·7 부동산 대책은 임대사업자에 대한 강력한 규제를 포함하고 있습니다. 기존에는 규제지역에서 LTV 30%, 비규제지역에서 60%까지 가능했던 주담대가, 8일부터 수도권과 규제지역에서 LTV 0%가 적용되면서 사실상 전면 금지되었습니다. 이 규제는 신규뿐 아니라 기존 등록 사업자에게도 적용되며, 투기 수요 억제와 가계대출 증가를 막기 위한 조치로 풀이됩니다.

 

 

 

 

오피스텔 정리, 쉽지 않은 현실적인 어려움

가장 확실한 해결책은 오피스텔을 정리하는 것이지만, 현실적으로 쉽지 않은 상황입니다. 오피스텔은 비아파트이므로 임대사업자 자진 말소가 불가능하며, 임의 처분 시 3000만원의 과태료와 세제 혜택 환수 조치가 따릅니다. 주택임대사업자 지위를 가진 매수인에게 매도하는 방법도 있지만, 다주택 규제 속에서 매수자를 찾기 어려울 수 있습니다. 가족에게 양도하는 방법 역시 금전적 부담이나 제약으로 인해 현실적인 대안이 되기 어렵습니다.

 

 

 

 

전문가들의 분석과 전망

대한주택임대인협회 성창엽 회장은 “일단 현시점에서 '주택임대사업자들에게는 대출이 나오지 않는다'는 점을 전제로 하고 움직이는 게 가장 안전한 방법”이라고 강조하며, 세부 지침 발표 전까지 보수적인 접근을 권고했습니다. 또한, 6·27 대책 사례를 언급하며, 이번 규제 이후에도 다양한 사례가 쏟아지며 시장 혼란이 예상된다고 밝혔습니다. 한편, 분양받은 경우 소급 적용에 대한 예외 가능성을 제기하는 전문가의 의견도 존재합니다. 분양 잔금까지 규제하는 것은 문제가 있어 보이며, 매매가 아닌 분양에 대해서는 예외가 있어야 한다는 주장입니다.

 

 

 

 

전세 시장에 미치는 영향

임대사업자 주담대 금지로 인해 전세 시장에도 부정적인 영향이 예상됩니다. 임대사업자는 장기 보유를 통해 임대 수익을 창출하며, 임대차 시장의 핵심 공급자 역할을 해왔습니다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “대출 중단에 따라 자금력이 약한 소규모 임대사업자는 시장에서 설 자리를 잃게 될 것”이라며, 임대 공급 물량 감소에 대한 우려를 표명했습니다.

 

 

 

 

임대사업자 규제, 혼란 속에서 해법을 찾아야

정부의 강력한 임대사업자 규제로 인해, 많은 이들이 혼란과 어려움을 겪고 있습니다. 주택담보대출 제한, 오피스텔 정리의 어려움, 전세 시장의 불안정 등 다양한 문제들이 복합적으로 작용하고 있습니다. 정부의 세부 지침 발표와 시장 상황 변화에 따라, 임대사업자들은 신중한 판단과 적극적인 대처를 통해 이 난관을 헤쳐나가야 할 것입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.임대사업자 자진 말소는 가능한가요?

A.아니요, 현행법상 등록임대주택의 자진 말소는 불가능합니다. 임의 처분 시 과태료와 세제 혜택 환수 조치가 따릅니다.

 

Q.오피스텔 매도 시 주의할 점은 무엇인가요?

A.다주택 규제 상황에서 매수자를 찾는 것이 어려울 수 있으며, 매수인은 임대 기간을 처음부터 채워야 하는 부담이 있습니다.

 

Q.분양받은 아파트의 경우, 대출 규제 예외가 적용될 수 있나요?

A.아직 세부 지침이 나오지 않았지만, 전문가들은 매매가 아닌 분양의 경우 예외가 적용될 가능성을 제기하고 있습니다.