전세 실종, 월세 폭등… 서울 부동산 시장, '사상 최악'의 전월세난에 직면

부동산 규제 강화, 전세 시장에 드리운 그림자

20일부터 서울 전역을 포함해 과천, 성남(분당) 등 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장에 초강력 규제가 시행됩니다. 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 금지되고, 매수자는 2년간 실거주 의무를 지게 됩니다. 이 같은 규제는 1978년 강남 개발 당시 토지 투기를 막기 위해 도입된 토지거래허가제를 초광역 단위로 확대한 것으로, 시장에 큰 파장을 예고하고 있습니다.

 

 

 

 

고강도 대출 규제와 토지거래허가제의 충돌, 전월세 시장에 기름을 붓다

정부의 고강도 대출 규제인 6·27 대책으로 이미 전세 매물이 감소하고 월세화가 심화된 상황에서, 이번 10·15 대책은 전세 공급을 사실상 차단하는 결과를 낳았습니다. 전문가들은 이러한 정책들이 사상 최악의 전월세난을 빚을 수 있다고 우려하며, 특히 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶는 것은 전례가 없는 정책이기에 부작용에 대한 우려가 큽니다.

 

 

 

 

전세 실종, 월세는 역대 최고치… 서민·중산층의 고통 심화

가을 이사철을 맞아 수도권 전월세 시장은 이미 전세 실종이 심화되면서 월세가 역대 최고 수준으로 치솟고 있습니다. 특히, 강남보다는 서민·중산층이 주로 거주하는 지역을 중심으로 전세 매물 감소 폭이 두드러지게 나타나고 있습니다. 부동산 정보 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 22.3% 감소했으며, 일부 지역에서는 전세 매물이 5분의 1 수준으로 급감했습니다.

 

 

 

 

대단지 아파트 전세 매물, '하늘의 별 따기'… 고가 월세 계약 속출

2000가구가 넘는 서울 강서구 우장산힐스테이트와 1000가구 규모의 성북구 동아에코빌은 현재 전세 매물이 1건씩에 불과할 정도로, 대단지 아파트에서 전세 매물을 찾기란 쉽지 않습니다. 마포자이더센트리지, 도화현대1차, 노원 삼호4차 등 1000가구 안팎 단지들 역시 계약 가능한 전세 매물이 단지별로 1~2건만 남아 있는 실정입니다. 그나마도 최근 실거래가보다 비싸게 나온 매물들이 대부분입니다.

 

 

 

 

현금 없이는 매매도 어려워… 전세 수요는 늘지만 공급 부족 심화

고준석 연세대 상남경영원 교수는 현금 없이는 서울 아파트 매매가 어려워지면서 전세 시장에 남으려는 수요는 늘었지만, 공급(매물)이 이를 따라가지 못해 임대료가 뛰고 있다고 분석했습니다. 결국 임대료를 감당 못 한 세입자들이 더 저렴한 외곽 지역으로 밀려나는 현상이 심화될 것이라는 전망입니다. 이러한 상황은 전세 매물 실종과 월세 가격의 역대급 폭등으로 이어지고 있습니다.

 

 

 

 

월세 지수 최고치 경신… 강북에서도 고가 월세 계약 잇따라

KB부동산 통계에 따르면, 지난달 서울 아파트 월세 지수는 129.7을 기록하며 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했습니다. 경기(129.2), 인천(134.8) 역시 월세 지수가 역대 최고 수준입니다. 서울 종로구 광화문 스페이스본 전용 97㎡는 보증금 1억원, 월세 360만원에, 마포구 공덕더샵 84㎡는 보증금 4억원, 월세 300만원에 거래되는 등 강북 지역에서도 고가 월세 계약이 잇따르고 있습니다.

 

 

 

 

입주 절벽과 토지거래허가제, 최악의 전월세난을 부르다

서울의 경우 내년부터 입주 물량이 급감하며 입주 절벽이 불가피한 상황입니다. 부동산R114 자료에 따르면, 서울 아파트 입주 물량은 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 전망됩니다. 이는 2023~2025년 평균인 2만9172가구에 비해 크게 부족한 규모이며, 서울 적정 입주 물량인 4만6000가구에 비하면 턱없이 부족한 수준입니다.

 

 

 

 

전세 3+3+3법, 임대차 시장에 초강력 쇼크 예고

전월세 대란 속에서 일부 의원들은 임대차 시장의 근간을 뒤흔들 수 있는 급진적인 입법을 추진하고 있습니다. 세입자의 장기 거주를 보장하는 이른바 ‘전세 3+3+3법’은 임대차 기간을 3년으로 늘리고, 계약갱신청구권 행사 횟수를 2회로 확대하여 세입자가 최장 9년까지 거주할 수 있도록 보장하자는 내용을 담고 있습니다. 전문가들은 이 법이 임대차 시장에 초강력 쇼크를 줄 것이라고 경고합니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

부동산 규제 강화, 전세 매물 감소, 월세 폭등, 입주 절벽, 그리고 급진적인 임대차 관련 법안 추진까지… 서울 부동산 시장은 사상 최악의 전월세난을 향해 치닫고 있습니다. 서민들의 주거 불안은 더욱 심화될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.토지거래허가구역으로 지정되면 무엇이 달라지나요?

A.토지거래허가구역으로 지정되면 전세를 끼고 집을 사는 갭 투자가 금지되며, 매수자는 2년간 실거주 의무를 이행해야 합니다.

 

Q.전세 매물 감소의 원인은 무엇인가요?

A.정부의 고강도 대출 규제, 토지거래허가구역 지정, 그리고 전세 대신 월세를 선호하는 현상 등이 복합적으로 작용하여 전세 매물 감소를 심화시키고 있습니다.

 

Q.앞으로 전세 시장은 어떻게 될까요?

A.전문가들은 입주 물량 감소, 규제 강화, 그리고 임대차 관련 법안 추진 등으로 인해 전세 시장의 불안정성이 더욱 커질 것으로 전망하고 있습니다. 전세 매물 부족 현상은 심화되고, 월세 가격은 더욱 상승할 가능성이 높습니다.